多位信托、地产基金业人士向记者回应，国内的REITs产品只不过早已敦促多年，但是问世前景仍然不悲观，根本原因还包括三个方面：地产调控仍在持续；商业地产租金报酬较低；没税收反对。　　日前，内地首只酒店房地产信托(REITs)开元产业信托正在回国香港上海证券交易所上市。

它的认购文件表明，联席荐举机构是摩根士丹利和渣打银行，发行价在3.50-4.20港元/单位，预计全球发售部分筹措资金6.75亿-8.1亿港元。　　另外，花样年在近日也与高盈集团就酒店房产信托基金项目展开合作。花样年将在内地找寻潜在酒店收购项目，项目达成协议后划归酒店REITs，另外花样年将作为管理方代表高盈资本行使业主权利。这款基金也将在香港、新加坡及美国发售。

　　多位信托、地产基金业人士向记者回应，国内的REITs产品只不过早已敦促多年，但是问世前景仍然不悲观，根本原因还包括三个方面：地产调控仍在持续；商业地产租金报酬较低;没税收反对。　　上海一位信托业人士向记者回应，从认购文件看，即使是回国港上市的REITs产品，在结构设计上也必须利用借贷，从而在未来取得外部现金流的反对，才能承托较高的投资报酬预期，但实质上早已变为类似于债权融资的模式，与确实意义的REITs产品有一定差异。

　　募资规模大跌10亿港元　　发售文件表明，开元产业信托在中国持有人酒店资产，还包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村等4家五星级酒店以及一家四星级酒店，总共享有2021间客房，平均值入住率60.8%。　　该信托主要收益来源酒店出租及管理协议下承租人应付的租金，承租人是开元酒店管理公司，出租、管理协议期限十年。

同时开元酒店管理也是酒店的管理人，负责管理经营、管理酒店物业。　　开元的这个REITs产品能顺利上市发售，也让我们业界实在很惊艳。上述上海信托业人士称之为，虽然现在有很多各类商业地产项目的收(不受)益权信托产品，相比之下，REITs益处在于公开发行，流通更为便利。

　　在整个信托结构设置上，受托人德意志信托(香港)有限公司以信托方式代基金单位持有人持有人资产;产业信托管理人则是开元资产管理公司，负责管理信托资产并为基金持有人获取平稳的收益。　　开元产业信托通过SPV(BVI)的两家全资附属公司SPV(HK)、星空投资持有人浙江开元酒店(中国)100%的股权，并通过后者持有人5家酒店的股权。除开元外，凯雷在整个架构中都扮演着最重要角色。

凯雷开曼(开曼)持有人信托管理人39.95%股权，同时凯雷蓝天(开曼)在信托上市时持有人15.63%基金单位。　　事实上，该信托原想在全球公开发行4.699亿份，其中香港发售4699万份，剩下的展开国际配售。因市场反应沉闷，最后发售规模下调至1.93亿份。

不过发售价格范围仍在每份3.50港元至4.20港元，因此全球发售部分筹措资金的总额预计将从16.45亿港元-19.74亿港元调整至6.75亿-8.1亿港元。　　在全球发售已完成且超额配售权全部行使后，信托基金的总单位数是7.72亿份，其中公众持有人比例为32.42%、凯雷28.39%、浩丰国际39.20%。　　遭遇三重障碍　　深圳一位资深地产基金人士向记者回应，REITs产品需要向基金持有人获取平稳的收益收益。

为此，开元产业信托中设置了基本租金，即在前5年，开元酒店管理每年必需缴纳低于基本租金2.16亿元。开元旅业、中国银行浙江支行回应分别展开借贷。　　此外，开元产业信托还通过设置浮动个别租金的方式，共享酒店物业的收益在未来的下跌潜力，个别租金按每月经营总收入的20%再加该月经营毛利的34%计算出来。　　财务数据表明，5家酒店的经营总收入从2010年的6.427亿元，快速增长至2012年的7.655亿元，年填充增长率为9.1%;总经营毛利从1.925亿元减至2.521亿元，年合乎增长率为14.5%。

按照测算，信托单位分派的总金额为0.1535港元/单位，按低于发行价计算出来，说明了年化收益收益率为9.15%，若按最低发行价计算出来则是7.63%。　　事实上，国内的房产信托基金敦促多年，但如期未见胎动，这款酒店房地产信托回国港上市，再度唤起金融、地产界的辩论。

国产版的REITs产品，我个人现在依然并不是很悲观。上述地产基金人士向记者坦言。

　　首先，从地产的金融环境看，现在房地产行业是调控抨击的重点对象，不太可能在这时候发售一款更佳的融资工具来扶植房地产业的发展。　　其次上述信托人士回应，国内的税制体系与国外不过于一样，比如虽然把基础资产的受益权从经营主体挤压出来，然后取出REITs产品中，但经营主体在未来是再行交税还是再行缴纳资产的受益权。如果税负问题无法突破，未来产品的成本不会很高，租金收益率无法提高上去。

　　再者，该信托人士指出，国内的房产信托基金面对最重要的不是技术性问题，而是经济问题。成熟期物业作为REITs的核心资产，其报酬通过租金或运营收益获得，国内核心商圈物业在保险费、扣税后，租金收益报酬约将近海外市场REITs产品所拒绝的收益水平及稳定性展现出。　　除非有外部现金流反对，内生现金流是很难承托整个房产信托基金发售的。

但是外部现金流一般要通过信用借贷、资产抵押等方式取得。确实的REITs产品本质是反映股权收益报酬，依赖外部借贷事实上早已变为债权融资的模式。该信托人士说道。

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